第三者のためにする契約

例えばAが所有している不動産をBに売却し、それをBがCに売却した場合、原則として、AからBへの所有権移転登記、そしてBからCへの所有権移転登記と、登記手続が2回必要となりますが、 契約内容によっては、Bを経由せずにAからCへ所有権移転登記を行い、Bは登録免許税を負担しなくてもよくなります。

サービスの内容・流れ

◆ 応用例として

  1. 土地区画整理事業における保留地の取得者である中間者が多数いる場合。
  2. 駅が近い広大なマンション敷地において、そのまま登記を行うと登録免許税が莫大となる場合。
  3. グループ会社内において資金移動する場合(但し、利益相反取引の承認が必要となることも)

1.どんなスキーム?

不動産登記の実務では中間省略登記を認めているわけではありません。
しかし、契約当事者であるA、B、Cの同意があることを前提として、A・Bの契約後にもAに所有権を留保し、第三者であるCが受益の意思表示をA(又は代理を受けたB)に行うことで、所有権をAからCへ直接移転し、その登記を行うことができます。

2.第三者のためにする契約によるメリット

Bは登録免許税の負担がなくなるだけでなく、不動産取得税の負担もありません。
そして、理論上、中間者は何者であってもよく、また、個々の契約内容は、売買に限りません(売買⇒売買のみならず、売買⇒贈与であってもよい。)。但し、第三者(C)が取得する原因は、初めのAとBの契約原因となります。

3.売買契約の地位の譲渡による違い

第三者のためにする契約と似た手法として、売買契約の地位の譲渡という手法があります。
これは、A・Bが売買契約を締結し、Bが買主の地位をCに譲渡するというものです。
譲渡対象が、「買主」の地位であるため土地売買と異なり、消費税が発生する可能性も否定できませんが、第三者のためにする契約が相応しくない場合には、この手法を選択することがあります。

◆ 気をつけなければならない点

多数の地権者から農地を購入して開発を行う場合には、残念ながらお薦めできません。
農地転用といった条件付の契約であるため、宅地建物取引業法第33条の2に規定されている他人物売買の禁止規定に抵触するおそれがあり、また、法人ではなく個人が地権者であると、農地転用や開発許可まで長期化すると、判断能力の低下や死亡による相続の開始などの問題が生じるからです。

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